Als Anleger stehen wir oft vor der Herausforderung, die richtige Balance zwischen Rendite und Risiko zu finden. Zwei der beliebtesten Anlageformen, die sich in den letzten Jahren großer Beliebtheit erfreuen, sind börsengehandelte Indexfonds (ETFs) und Immobilieninvestments. Doch welche dieser Optionen ist für Ihren langfristigen Vermögensaufbau die bessere Wahl?
In diesem Artikel werden wir die Vor- und Nachteile beider Anlageformen genau unter die Lupe nehmen. Wir betrachten die Renditeaussichten, Liquidität, steuerliche Aspekte und vieles mehr, um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage an die Hand zu geben. Denn schließlich geht es um Ihre finanzielle Zukunft und Ihr hart erspartes Geld.
Wichtige Erkenntnisse
- ETF-Portfolios bieten langfristig ein Renditepotenzial von 2,8% bis 3,8% pro Jahr, während Immobilien in Deutschland nur etwa 1% Rendite erbrachten.
- Passiv gemanagte ETFs übertrumpfen in 80-95% der Fälle aktiv gemanagte Fonds über einen Zeitraum von 10-20 Jahren.
- Immobilienpreise in Deutschland stiegen inflationsbereinigt nur um 0,13% pro Jahr zwischen 1970 und 2023.
- Investitionen in Immobilien in Deutschland führten zwischen 1980 und 2007 zu einem realen Wertverlust von 21,73%.
- Die gesetzliche Standardrente sank von 52,9% im Jahr 2000 auf nur noch 48,1% heutzutage.
Grundlegendes zu Anlageformen
Wenn es um Geldanlage geht, stehen Anleger oft vor der Wahl zwischen ETF-Anlagen und Immobilieninvestitionen. Beide Anlageformen haben ihre eigenen Vor- und Nachteile, die es sorgfältig gegeneinander abzuwägen gilt. Lassen Sie uns zunächst einen genaueren Blick auf diese beiden Möglichkeiten werfen. 
Was sind ETFs?
ETFs, also börsengehandelte Indexfonds, bieten Anlegern eine einfache Möglichkeit, ganze Aktienmärkte oder Branchen abzubilden. Sie replizieren die Wertentwicklung eines zugrunde liegenden Index, wie beispielsweise den MSCI World, der rund 1.500 Aktien aus 23 Industrieländern umfasst. ETFs verfolgen somit eine passive Anlagephilosophie und eignen sich hervorragend zur Diversifizierung des Portfolios.
Was sind Immobilieninvestments?
Immobilieninvestments hingegen beinhalten Direktinvestitionen in Gebäude oder Grundstücke. Als Sachwertanlage mit Inflationsschutz-Potenzial gelten Immobilien bei vielen Anlegern als solide Geldanlage. Im Gegensatz zu ETFs erfordern Immobilieninvestitionen jedoch ein aktives Management, um Mietverträge, Instandhaltung und Vermietung zu organisieren.
Unterschiede in der Anlagephilosophie
Der Hauptunterschied zwischen ETF-Anlage und Immobilieninvestition liegt in der Anlagephilosophie. ETFs bieten eine passive Anlagestrategie, bei der der Fond den zugrundeliegenden Index abbildet. Immobilieninvestitionen erfordern hingegen ein aktives Management durch den Investor selbst oder einen Verwalter.
„Die Anlageformen unterscheiden sich grundsätzlich in Risiko, Renditechance und Schwierigkeitsgrad.“
ETF vs Immobilien: Die direkte Gegenüberstellung
Bei der Gegenüberstellung von Exchange Traded Funds (ETFs) und Immobilieninvestments zeigen sich deutliche Unterschiede. ETFs bieten eine breite Diversifikation über verschiedene Sektoren und Regionen hinweg, bei geringen Kosten von 0,1-0,2% Gesamtkostenquote (TER). Zudem zeichnen sie sich durch eine hohe Liquidität aus – Anleger können ETF-Anteile jederzeit handeln und haben somit schnellen Zugriff auf ihr investiertes Kapital.
Im Vergleich dazu ermöglichen Immobilieninvestments die Eigennutzung der erworbenen Objekte und einen potenziell steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer. Allerdings bringen Immobilien auch höhere Nebenkosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Versicherungen mit sich. Zudem besteht ein gewisses Klumpenrisiko, da das Vermögen auf wenige Objekte konzentriert ist.
Betrachtet man die historischen Renditen, so erzielen ETFs im Schnitt eine Jahresrendite von rund 4,86%. Dagegen liegt die durchschnittliche Rendite von Immobilien in Deutschland nach Inflation und Kosten lediglich bei etwa 1% pro Jahr. 
Die Wahl zwischen ETFs und Immobilien ist eine Frage der individuellen Anlagestrategie und Risikobereitschaft.
Anleger, die eine breite Diversifikation und schnelle Liquidität bevorzugen, könnten eher zu ETFs tendieren. Wer hingegen von Mieteinnahmen profitieren und die Eigennutzung einer Immobilie schätzt, findet in Immobilieninvestments möglicherweise die passendere Anlageoption.
Diversifikationsmöglichkeiten bei beiden Anlageformen
Wenn es um Diversifikation geht, bieten sowohl ETFs als auch Immobilieninvestments interessante Möglichkeiten. ETFs ermöglichen eine breite geografische Streuung über Tausende Unternehmen und Länder, während Immobilienportfolios oft auf eine bestimmte Region konzentriert sind.
Geografische Streuung bei ETFs
Globale ETFs wie der MSCI World oder der FTSE All-World investieren in bis zu 50 Länder und über 1.500 Unternehmen. Dadurch können Anleger von der Diversifikation über verschiedene Märkte profitieren und ihr Risikomanagement verbessern.
Risikoverteilung bei Immobilien
Bei Immobilieninvestments ist die geografische Streuung oft eine Herausforderung. Viele Anleger konzentrieren sich auf eine bestimmte Region oder sogar einzelne Objekte. Dadurch sind sie stärker den lokalen Marktrisiken ausgesetzt. Durch die Investition in Immobilien-ETFs oder offene Immobilienfonds kann das Risiko jedoch besser diversifiziert werden.
„Durch Diversifikation kann das Risiko bei Immobilien-ETFs reduziert werden, während attraktive Renditechancen bestehen.“
Renditeaussichten im historischen Vergleich
Wenn es um die Renditeaussichten von ETFs und Immobilieninvestments geht, ist ein historischer Vergleich aufschlussreich. Studien zeigen, dass Aktien-ETFs historisch höhere Renditen erzielten als Immobilien. Laut Analysen lag die durchschnittliche jährliche Rendite von privaten Vermietungen bei rund 3% vor Steuern und Inflation. Demgegenüber erreichten ETF-Portfolios über einen Zeitraum von 30 Jahren eine durchschnittliche Rendite von circa 4,86% pro Jahr.
Betrachtet man die Preisentwicklung von Immobilien in Deutschland, zeigt sich, dass die Immobilienpreise inflationsbereinigt nur um 0,13% pro Jahr von 1970 bis 2023 gestiegen sind. Im Vergleich dazu waren die Aktienrenditen seit 1950 deutlich höher als die Immobilienrenditen. Dieses historische Renditevergleich zwischen ETF-Rendite und Immobilienrendite legt nahe, dass Aktien-ETFs zumindest in der Vergangenheit attraktivere Renditeaussichten boten.
„Studien zeigen, dass Aktien-ETFs historisch höhere Renditen erzielten als Immobilien.“
Liquidität und Verfügbarkeit des investierten Kapitals
Beim Vergleich von ETFs und Immobilieninvestments zeigen sich deutliche Unterschiede in Bezug auf die Liquidität und Kapitalverfügbarkeit. ETFs bieten in der Regel eine hohe Liquidität, da Anleger ihre Anteile jederzeit mit wenigen Klicks online verkaufen können. Der Verkauf von ETF-Anteilen ist schnell und unkompliziert durchzuführen.
Verkaufsmöglichkeiten bei ETFs
Der Verkauf von ETF-Anteilen kann innerhalb weniger Minuten über das Online-Banking oder Depot-Konto erfolgen. Anleger haben so jederzeit flexiblen Zugriff auf ihr investiertes Kapital.
Verwertungsoptionen bei Immobilien
Immobilieninvestments sind im Vergleich deutlich illiquider. Der Verkauf einer Immobilie kann sich über Monate hinziehen und erfordert oft die Einbindung von Maklern, Besichtigungen und langwierige Verhandlungen. Investiertes Kapital in Immobilien ist daher langfristig gebunden.
Zusammengefasst bieten ETFs Anlegern eine deutlich höhere Liquidität und Flexibilität bei der Verfügbarkeit des investierten Kapitals im Vergleich zu Immobilieninvestments.
Steuerliche Aspekte beider Anlageformen
Wenn es um die steuerlichen Konsequenzen von Investments geht, unterscheiden sich ETFs und Immobilienanlagen in einigen wichtigen Punkten. Gewinne aus ETF-Verkäufen unterliegen in Deutschland der Abgeltungssteuer von 26,375% inklusive Solidaritätszuschlag. Im Gegenzug sind Immobilienverkäufe nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei.
Ein weiterer Unterschied ist der persönliche Freibetrag bei Kapitalerträgen. Anleger können hier jährlich 1.000€ steuerfrei vereinnahmen, bevor die Abgeltungssteuer greift. Vermieter können zudem die Immobilienabschreibung (AfA) steuerlich geltend machen, während Mieteinnahmen als reguläres Einkommen versteuert werden müssen.
Ein Vorteil von thesaurierenden ETFs ist der Steuerstundungseffekt, da Gewinne nicht sofort, sondern erst beim späteren Verkauf versteuert werden müssen.
„Die steuerliche Behandlung ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl der richtigen Anlagestrategie.“
Letztendlich zeigt sich, dass die steuerliche Belastung bei beiden Anlageformen eine Rolle spielt und sorgfältig berücksichtigt werden sollte, um das Rendite-Risiko-Verhältnis optimal zu gestalten.
Kosten und Gebührenstruktur
Wenn es um Investitionen geht, ist die Kosteneffizienz ein entscheidender Faktor. In diesem Bereich haben ETFs (Exchange-Traded Funds) gegenüber Immobilieninvestments einen klaren Vorteil. Die laufenden Kosten (TER – Total Expense Ratio) für ETFs liegen typischerweise zwischen 0,1% und 0,2% pro Jahr, während Immobilieninvestments mit deutlich höheren Nebenkosten verbunden sind.
Beim Kauf einer Immobilie können zusätzlich zur Maklerprovision, Notarkosten und Grundbuchamt weitere Kosten von über 10% des Kaufpreises anfallen. Darüber hinaus müssen Instandhaltungskosten in Höhe von etwa 1% des Gebäudewerts pro Jahr eingeplant werden. Diese erheblichen Kosten schmälern den Ertrag von Immobilieninvestitionen deutlich.
Laufende Kosten bei ETFs
ETFs zeichnen sich durch ihre geringe Kostenstruktur aus. Die laufenden Kosten (TER) liegen meist zwischen 0,1% und 0,5% pro Jahr, sodass der Großteil der Rendite dem Anleger zugute kommt. Zudem bieten viele ETF-Anbieter kostenlose oder sehr günstige Sparpläne an, was den Vermögensaufbau weiter erleichtert.
Nebenkosten bei Immobilien
Im Vergleich dazu sind Immobilieninvestments mit deutlich höheren Nebenkosten verbunden. Neben der Grunderwerbsteuer (meist 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises) fallen auch Notar- und Maklergebühren an, die in der Summe bis zu 15% des Kaufpreises ausmachen können. Diese Transaktionskosten sind etwa 20-mal so hoch wie bei passiven Kapitalmarktanlagen wie ETFs.
Darüber hinaus müssen für Instandhaltung und Reparaturen regelmäßig Kosten von etwa 1% des Gebäudewerts pro Jahr eingeplant werden. Somit übersteigen die Gesamtkosten bei Immobilieninvestments die Kosten von ETF-Anlagen deutlich.
Mindestanlagesummen und Einstiegshürden
Bei der Wahl zwischen ETFs und Immobilien als Anlageformen stehen Anleger vor unterschiedlichen Einstiegshürden. ETFs bieten den Vorteil, dass Investitionen oft bereits ab 25€ monatlich über einen ETF-Sparplan möglich sind. Dies ermöglicht es auch Kleinanlegern, in den Kapitalmarkt einzusteigen und von der Wertentwicklung zu profitieren.
Im Gegensatz dazu erfordert der Kauf einer Immobilie in der Regel einen deutlich höheren Kapitaleinsatz. Üblicherweise werden 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital benötigt, zuzüglich weiterer Nebenkosten. Diese hohe Mindestanlage kann für viele Anleger eine größere Hürde darstellen.
Somit bieten ETFs den Vorteil niedrigerer Einstiegsschwellen und ermöglichen es Anlegern, bereits mit geringen monatlichen Sparbeträgen in den Vermögensaufbau einzusteigen. Dies macht ETFs insbesondere für Kleinanleger und Sparer attraktiv.
Verwaltungsaufwand und Zeitinvestition
Wer zwischen ETFs und Immobilien als Anlageformen wählt, muss auch den nötigen Verwaltungsaufwand und die Zeitinvestition berücksichtigen. ETFs zeichnen sich durch eine passive Verwaltung aus – Anleger können ihr Investment mit wenigen Klicks tätigen und von automatisierten Sparplänen profitieren. Im Gegensatz dazu erfordern Immobilieninvestments ein aktives Management, wie die Mietersuche, Instandhaltung und Nebenkostenabrechnungen.
Während ETFs somit einen zeiteffizienten Vermögensaufbau ermöglichen, können Immobilien deutlich zeitintensiver in der Verwaltung sein. Anleger müssen hier genau abwägen, ob sie den zusätzlichen Verwaltungsaufwand auf sich nehmen möchten oder ob die Zeiteinsparung bei ETFs für sie der entscheidende Faktor ist.
Passive Verwaltung bei ETFs
ETFs bieten den Vorteil, dass sie passiv verwaltet werden. Das bedeutet, dass Anleger sich nicht intensiv mit der Auswahl einzelner Titel beschäftigen müssen. Stattdessen können sie ihr Geld mit wenigen Klicks in einen breit gestreuten Indexfonds investieren und von der automatischen Kursentwicklung profitieren.
Aktives Management bei Immobilien
Immobilieninvestments erfordern dagegen ein aktives Management seitens der Anleger. Neben der Suche nach geeigneten Objekten und deren Finanzierung, müssen Vermieter sich um die laufende Verwaltung kümmern – von der Mietersuche über Reparaturen bis hin zu Nebenkostenabrechnungen. Dieser Verwaltungsaufwand bringt einen deutlich höheren Zeitfaktor mit sich.
Inflationsschutz und Wertstabilität
Wenn es um die Suche nach inflationsgeschützten Anlageformen geht, stehen Immobilien und ETFs oft im Fokus. Immobilien gelten traditionell als Inflationsschutz, da ihre Wertentwicklung in der Regel parallel zur Inflation verläuft. Allerdings können Faktoren wie steigende Zinsen und Baukosten den Inflationsschutz beeinträchtigen.
ETFs wiederum bieten langfristig einen gewissen Schutz vor Inflation durch das Unternehmenswachstum, das in die Kursentwicklung einfließt. Unternehmen können in der Regel Preissteigerungen an ihre Kunden weitergeben und so ihre Gewinne und Dividenden steigern.
„In Deutschland stiegen die Immobilienpreise inflationsbereinigt zwischen 1970 und 2023 im Durchschnitt um 0,13% pro Jahr.“
Aktien-ETFs haben historisch gesehen höhere reale Renditen erzielt als Immobilieninvestments. Dennoch können beide Anlageformen bei der richtigen Strategie einen Inflationsschutz bieten. Entscheidend ist, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Sachwertanlage sorgfältig gegeneinander abzuwägen und eine passende Mischung für das eigene Portfolio zu finden.
Finanzierungsmöglichkeiten und Hebel-Effekte
Immobilieninvestments bieten attraktive Finanzierungsmöglichkeiten, die den sogenannten Hebeleffekt ermöglichen. Häufig werden 70-80% des Immobilienkredits durch Fremdkapital finanziert, wodurch der Investor nur einen kleinen Teil des Kaufpreises selbst aufbringen muss. Dieser Hebel kann die Rendite deutlich steigern, sofern die Rendite der Immobilie über den Kreditkosten liegt.
Kreditoptionen bei Immobilien
Bei Immobilien können Käufer von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren und ihre Immobilie mit Immobilienkrediten über lange Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren finanzieren. Der effektive Jahreszins liegt dabei oftmals unter 5%. Dieser Leverage-Effekt ermöglicht es, mit vergleichsweise geringem Eigenkapital eine hohe Rendite zu erzielen.
Margin-Trading bei ETFs
Auch bei Exchange Traded Funds (ETFs) gibt es Möglichkeiten, den Hebel-Effekt zu nutzen. Sogenanntes Margin-Trading ermöglicht es Anlegern, ihre Positionen mit Fremdkapital zu verstärken. Allerdings sind die Zinsen hierbei in der Regel höher als bei Immobilienkrediten, und es besteht eine kurzfristige Nachschusspflicht bei Kursverlusten. Daher ist der Einsatz von Margin-Trading riskanter als der Leverage-Effekt bei Immobilien.
Insgesamt bietet die Finanzierung von Immobilien einen gängigeren und weniger riskanten Weg, den Hebel-Effekt zu nutzen, als das Margin-Trading bei ETFs.
Kombinationsstrategien beider Anlageformen
Die Kombination von ETFs und Immobilien kann die Vorteile beider Anlageformen optimal nutzen. ETFs bieten eine breite Portfoliostreuung und hohe Liquidität, während Immobilien stabile Mieteinnahmen oder die Möglichkeit zur Eigennutzung bieten. Eine mögliche Strategie wäre es, ein Eigenheim zu erwerben und zusätzlich in ETFs zu investieren.
Diese Mischstrategie aus Immobilien und ETFs kann das Gesamtrisiko reduzieren, da die Anlageformen unterschiedlich auf Marktveränderungen reagieren. Das individuelle Verhältnis hängt von der persönlichen Situation und Risikotoleranz ab.
Durch die Diversifikation über verschiedene Anlageklassenögensaufbau> können Anleger von den jeweiligen Stärken profitieren und ihre langfristigen Vermögensziele effektiv verfolgen.
